このページのまとめ
- 不動産業界は安定的に成長を続けている
- なかでも不動産ストックビジネスが堅調
- 課題は空き家の増加で、いかにストックビジネスにいかにつなげるかが鍵
1人暮らしの人は知っている場合も多いかもしれませんが、物件探しの際は「不動産屋さん」を利用するのが一般的です。しかし、そのような「不動産屋さん」というのは不動産業界における業態の1つ。実はもっと幅広く、奥の深い業界です。今回は私たちの住む「まち」を支える不動産業界について紹介します。
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本記事の執筆者
寺岡 孝（てらおか・たかし）
住宅コンサルタント、住宅セカンドオピニオン。大手ハウスメーカーに勤務した後、2006年にアネシスプランニング株式会社を設立。住宅の建築や不動産購入・売却、不動産投資や相続の相談など、お客様を主体とする中立的なアドバイスおよびサポートを行っている。
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不動産業界の業態と利益・収益のしくみ
不動産業界における業態は幅広く、またその業態に応じて、利益や収益を上げる仕組みも異なります。
不動産開発・不動産流通業
土地を開発・造成し、そこに建築したマンションや戸建てを消費者に販売する業態です。宅地と建物の原価（仕入れ値）と売値との差額により、利益を得ます。
流通は不動産売買・賃貸の仲介や代理を行う業態です。取引の際の仲介手数料等で利益を得ます。
不動産賃貸・管理業
賃貸業は、仲介業者や代理店を介さず、所有する不動産の賃貸を直接行う業態で、家賃等で収益を得ます。
管理は、ビルや分譲マンションなどの不動産管理を行う業態です。不動産の所有者からの管理費で収益を得ます。
不動産業界の現状
少子高齢化や人口減少を背景に、不動産業界は衰退が懸念されるものの、経済活動別国内総生産（名目）において約11.3%を占め（2017年）、既存の不動産を取り扱う管理業や賃貸業などは安定的に成長を続けています。
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出所：内閣府 - 2017年度国民経済計算（2011年基準・2008SNA）
不動産開発・不動産流通業
都市部でのオフィスビル再開発がさかんです。利益率の高いビルの賃貸事業は東京都心において空室率1%程度で推移しており、向こう3年は賃料の上昇傾向が続く見込みです。
首都圏マンションについては、平均価格が平成21年以降上昇傾向にあり、新規販売戸数が減少傾向なことから、平均価格の上昇は今後も続くと見られます。
不動産賃貸・管理業
新築住宅の分譲が活発であった90年代と比べ、不動産ストックビジネス（※）が業界全体に対して占めるシェアは増加しています。
店舗賃料に関しても、インバウンド消費によるドラッグストア・ディスカウントストアの売上が好調であることから、店舗賃料は上昇傾向にあります。
※不動産ストックビジネス…既存不動産の「維持・管理」によって収益が生み出されるビジネスモデルのこと
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不動産業界の今後
空き家問題や土地活用への需要増加など、「家余り時代」の到来が見込まれる今後、既存不動産の利活用や維持・管理などの不動産ストックビジネスは、より成長が期待される業態といえるでしょう。
全国的な課題は「空き家問題」
全国的な問題として、賃貸住宅に借り手がつかない「空き家問題」があります。賃貸住宅の空き家率は、全国平均で18.8%と日本の賃貸住宅のおよそ2割が空き家です。その活用や対策などが検討課題です。
最近は、空き家を利用した店舗や宿泊施設など、利用度合いが増えていますが、空き家全部を埋めるというレベルにはいたっていません。
特に、所有者が高齢で判断ができない場合や所有者自体が不明であるなど、利用したくても法的な問題で阻まれているケースがあります。
今後、国としても法的な整備等をして、空き家対策を講じる必要があります。
空室解消法として有益な民泊対応も、まだ課題が残ります。
都市部のストックビジネスにマーケットあり
成熟化・少子高齢化を迎えた日本社会において、不動産業は都市の既存のストックビジネス分野において成長が見込まれるでしょう。
既存不動産の効率的な管理・流通業を中心に、空き家ビジネスや既存不動産のリノベーションなど、不動産ストックをうまく活用し時代のニーズに応えていくことが今後の不動産業界の成長の鍵と言えそうです。また、団塊の世代が介護を必要とする年代に突入しており、老人ホームなどの介護施設分野での不動産ビジネスの進行も見込まれます。
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本記事の監修者
淺田真奈(あさだまな)
大学時代は接客のアルバイトを3つかけもちし、接客コンテストで全店1位になった経験をもつ。新卒では地方創生系の会社に入社をし、スイーツ専門店の立ち上げからマネジメントを経験。その後、レバレジーズへ中途入社。現在はキャリアチケットのアドバイザーとして、学生のキャリア支援で学生満足度年間１位と事業部のベストセールスを受賞し、リーダーとしてメンバーのマネジメントを行っている。
