デベロッパーの意味とは?不動産業界の仕事内容を解説

このページのまとめ

  • デベロッパーとは不動産業界の仕事の一種で、土地や街の開発を担う
  • デベロッパーが土地の取得や建物の企画を行い、ゼネコンが建設を行う
  • 総合デベロッパーの特徴は、取り扱う不動産のジャンルを問わないこと
  • 専門デベロッパーの特徴は、マンションやオフィスビルの特化していること

デベロッパーの意味とは?不動産業界の仕事内容を解説のイメージ

デベロッパーの仕事に興味はあるものの、具体的な仕事内容が分からないという就活生は多いのではないでしょうか。デベロッパーは、不動産の企画開発や管理を通して、まちづくりに関われる仕事です。このコラムでは、不動産業界でのデベロッパーの位置づけや、仕事内容を紹介しています。不動産関連の仕事を目指す人は、チェックしてみてください。

デベロッパーとは

デベロッパー(Developer:開発者)は、土地や街の開発を行う不動産会社を指す言葉です。

不動産業界の仕事

不動産業界に関わる仕事について、簡単に紹介していきます。

デベロッパー

用地取得、企画開発、営業、運営管理を行う仕事です。不動産事業にまつわる仕事のなかで、設計や建設といった現場での作業は担当しません。

設計

デベロッパーが用地取得、企画した建物を建てるために、設計を行います。建築事務所をイメージすると良いでしょう。建物の見た目や使い勝手だけでなく、防災や安全性も考慮した設計が求められます。

ゼネコン

ゼネコンとは、General Contractorの略称で、総合建設業といわれます。不動産事業において、実際に建物を建てる役割です。ゼネコンは、工事を別の工事業者に任せて、そのマネジメントを担当する場合もあります。

不動産仲介

建物や土地といった不動産の売買や賃貸には、宅地建物取引士という資格をもった人が必要です。不動産仲介業者は、不動産を売りたい人や貸したい人と、買いたい人・借りたい人のマッチングと手続きを専門とする業者を指します。デベロッパーによっては、仲介業者を利用せず自社でまかなうこともあるようです。また、仲介業者は次に紹介する管理の側面も担うこともあります。

管理

不動産を売ったり、貸したりした後は、管理が必要になります。管理会社は、建物の修繕やトラブル対応、退去や新たな買主・借主との契約を行う立場です。マンションの管理人も、これにあたります。

デベロッパーとゼネコンとの違い

混同されがちなデベロッパーとゼネコンですが、デベロッパーは不動産会社、ゼネコンは建築会社という点が大きく違います。
先述のとおり、ゼネコンの役割はデベロッパーが立てた計画に沿って建物を設計し、下請業者に指示を出して建築を進めることです。そのため、ゼネコンとデベロッパーはペアになる存在といえます。

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デベロッパーの分類

デベロッパーに当たる会社は、その事業形態や成り立ちにより、いくつかの種類に分類できます。

事業形態で分類

デベロッパーの分類方法の一つは、事業形態です。同じデベロッパーでも、事業形態によって取り扱う不動産や事業方針にも違いがあります。

総合デベロッパー

総合デベロッパーは、開発する不動産のジャンルを問わないデベロッパーです。商業施設やマンションなど、さまざまな分野の開発に携わります。大規模な開発に携わりたい方や、不動産事業を通してまちづくりに貢献したい方に向いているでしょう。

専門デベロッパー

専門デベロッパーは、特定の分野に特化したデベロッパーのことです。
たとえば、戸建てやマンションなどの住宅を専門的に扱う企業や、オフィスビルに特化している企業など、さまざまな専門分野があります。携わりたい開発分野が決まっている方は、専門デベロッパーを検討すると良いでしょう。マンションデベロッパーの仕事内容については、「デベロッパーが手掛ける事業」も参考にしてください。

公的デベロッパー

国土交通省が管轄する独立行政法人にUR都市機構がありますが、これが公的デベロッパーです。独立行政法人都市再生機構法では、「豊かな生活を送るための十分な整備が行われていない都市を、整備したり賃貸住宅を供給したりする組織である」と定められています。

派生で分類

続いて、出資会社や親会社など企業の派生による分類を紹介します。扱う不動産の種類はもちろん、企業の風土にも差があるでしょう。

財閥系

総合力を活かした経営を得意とする、財閥の関連会社です。企業規模が大きく、総合デベロッパーとして幅広いジャンルの不動産を手掛けています。

メーカー(ゼネコン)系

ゼネコンのように自社で生産(建築)も行い、販売まで手掛けるデベロッパーです。化学品や自動車などのメーカーが母体となります。戸建て住宅やマンションを取り扱うハウスメーカーも、メーカー系の一種です。

私鉄系

私鉄を運営する会社のグループ会社です。駅ビルや商業施設が代表的ですが、住宅の賃貸なども行っています。鉄道会社のグループ企業で沿線開発に強いことが特徴です。

金融系、商社系

金融系・商社系のデベロッパーは、もともと銀行や証券会社の店舗を自社で企画・建設したところから始まりました。現在では事業規模を拡大しており、商業施設や住宅、ホテル、リノベーションなど幅広いジャンルを手掛けます。グループ関連の土地を多く持つことが特徴です。

独立系

上述の会社のように親会社を持たず、独自に開発事業を行う会社です。住宅、商業施設、オフィスビル、都市開発など会社によって得意とするジャンルは異なります。

参照元
e-Gov法令検索 平成十五年法律第百号 独立行政法人都市再生機構法 第三条

デベロッパーの仕事の流れ

デベロッパーの仕事がどのように進んでいくのか、順を追って説明します。

企画:用地取得

デベロッパーの仕事のスタートは、開発する土地を入手する「用地取得」です。
事前に不動産流通会社や地権者、行政などから情報収集を実施します。土地が開発に適していると判断したら、次は土地所有者との交渉です。複数の所有者がいる場合や規模が大きい場合など、案件によっては土地の取得に時間が掛かることもあります。

事業:商品企画、事業推進、施工管理

土地を入手したら、事業の方向性や計画を考える企画、設計図の作成や建築デザインの考案を行う開発に進みます。
企業によっては企画と開発で部署が分かれていることもあるようです。また、デザインはデベロッパー側で行う場合と、ゼネコンや設計士に依頼する場合があります。
事業計画と建築のデザインが具体的に決定した後は、建築物が形になるまでの管理が仕事です。工事は建設会社に依頼し、デベロッパーは進捗や品質の確認を担います。

営業販売

建物が完成したら、不動産流通会社や管理会社と連携して営業販売をします。
具体的な業務は、オフィスビルのテナントとなる見込みがある企業に向けた営業活動や、家の購入を考えている一般の方に向けた展示会・広報活動などです。
テナントを獲得して賃料を回収したり、一般のお客さまに建物を提供したりすることで、利益につなげています。

法務、総務

不動産関連の手続きには多くの書類が必要になるため、事務手続きも重要な業務の一つです。
土地の取得から売買・賃貸の契約などの各工程に付随して発生します。個人情報や利益に関わる重要な情報を取り扱うため外注は難しく、自社の専門部署で対応することが多いようです。

運営:施設運営、施設管理

建築した建物の管理・運用も、デベロッパーの仕事です。
テナントや住人からの利益を得るために、適切な管理を行い、良好な関係を築く必要があります。企業によっては、管理は同系列の会社に委託する場合もあるようです。

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デベロッパーが手掛ける事業

住宅やオフィスビルをはじめ、商業施設やホテル・リゾート、複合施設など、さまざまな事業を手掛けるデベロッパー。ここでは、デベロッパーの事業例を紹介します。

まちづくり

まちづくりとは、1つの街に新たな商業施設や公園、道路などを整備する市街地再開発事業のことです。何もない土地に新しくまちを作るのではなく、元からあったまちを再び開発することから「再開発」と呼ばれます。

特徴

この事業では、まちが持つ課題をデベロッパーと地域の人々ともに考え、計画していきます。開発の対象となるのは、道路や線路などのインフラ、周辺住宅、「再開発ビル」と呼ばれる商業施設などです。国が関わる「公的デベロッパー」が主幹となり、道路や公園といった公的な不動産も扱います。事業規模が大きいため、民間のデベロッパーも参加して共同で開発をしていくスタイルが一般的です。

事業の流れ

まずは地域の課題を共有し、再開発の区域を決定します。
都市計画をまとめたら、地方公共団体からの認可を得なくてはなりません。また、設計を進めつつ、権利関係の処理や現在ある建物の取り壊しなどを行うことも重要です。建設後は、施設の管理・運営にも関わります。

マンション開発

マンション用地を取得し、企画・設計・施工・販売を行う事業です。企業はデザインや高級感、間取りなどで差別化しブランド化を図っています。

特徴

多くの人が同じ建物で暮らしていくマンションを建てるには、土地選びや近隣住民との関わり、間取り、防災などの細かなノウハウが必要です。
こうした事情から、マンション開発を専門とする「マンションデベロッパー」が存在します。また、マンション開発の場合、自社の建設部門に施工を任せるケースが多いことも特徴です。

事業の流れ

マンション用の土地を購入したら、立地を考慮しつつ経費や価格設定、部屋の広さなどを検討します。続いて行うのは、どのようなマンションにするかといった詳細を決める企画です。デザインや間取り、構造などの仕様の決定後、設計、施工が始まります。この段階では、設計どおりに建設が進んでいるかを確認することがデベロッパーの仕事です。
販売に関しては、一般的にマンションが完成する前から開始されます。広告やイベントなど、宣伝活動も重要です。販売会社がデベロッパーとは異なる場合もあるでしょう。

宅地造成

宅地造成とは、今まで住宅地ではなかった場所を整備し、家を建てていく事業です。商業施設や工場の跡地、森林や農地などが対象となります。

特徴

宅地造成の特徴は、地面の傾斜・段差をなくし、宅地として機能する土地に形質を変更していく部分です。デベロッパーは、整備した土地に家を建てて販売するところまでを受け持ちます。個人に向けて注文住宅を売るハウスメーカーとは違い、一から宅地を開発して土地を販売するという規模の大きさがデベロッパーの強みといえるでしょう。

事業の流れ

初めに行うのは、切り土・盛り土などで土地の高低差をなくし、排水や地盤を整える工事です。そのうえで、戸建て住宅を建てていきます。しかし実際は、建売よりも「建築条件付き土地」と呼ばれる販売形態が多いようです。これは、土地のみを販売し、購入者が決まってから希望する仕様で建設する販売方法を指します。
そのため、モデルハウスを建設して顧客に具体的なイメージを持ってもらい、売約につなげる形を取るのが一般的です。建築条件付き土地の場合、多くはデベロッパーが施工会社を指定します。また、販売は子会社に任せているデベロッパーもあるようです。

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