デベロッパーとは?新卒で不動産業界を目指す方に意味や仕事内容を解説

このページのまとめ

  • デベロッパーとは、開発事業を中心に展開している不動産会社を指す
  • デベロッパーは、総合と専門の2種類に分かれている
  • ゼネコンは設計や建築を事業とする会社で、土地を扱うデベロッパーとは協力関係にある
  • デベロッパーが手がける開発の種類には、市街地再開発や宅地造成などがある
  • 新卒でデベロッパーへの応募を考える際は、どのような開発をしているかをチェックする

デベロッパーとは?新卒で不動産業界を目指す方に意味や仕事内容を解説のイメージ

不動産業界について調べていると、「デベロッパー」という言葉を見かけることはありませんか?どのような事業を行っているのか、どのような職種があるのかなど、気になっている方も多いようです。
デベロッパーは開発を行う業者のことであり、街の整備やマンションの開発、住宅の造成などの事業に携わっています。
このコラムでは、デベロッパーの事業内容や仕事について詳しく解説しているので、ご一読ください。

デベロッパーとは

デベロッパーとは、開発を中心に事業展開している不動産会社のことで、土地や街の開発を行っています。
宅地開発やマンション開発、都市再開発など、企業によって得意とする分野が違うのも特徴です。

また、デベロッパーの分類については以下をご確認ください。

・財閥系(財閥を母体とし総合力を活かした経営を得意とする)
・メーカー系(化学品や自動車などのメーカーを母体に持つ)
・私鉄系(鉄道会社のグループ企業で沿線開発に強い)
・金融、商社系(銀行や証券会社、商社が親会社でグループ関連の土地を多く持つ)
・独立系(親会社を持たずに開発事業を行う)
・ゼネコン系(建設や販売も一貫して手がける)

このように、デベロッパーは母体となる企業や成り立ちによってそれぞれ違った特徴を持っています。

デベロッパーの種類

デベロッパーは、大きく分けると「総合デベロッパー」と「専門デベロッパー」の2種類に分類されます。以下で、それぞれの特徴を確認しましょう。

総合デベロッパー

総合デベロッパーは、商業施設やマンションなど、さまざまな分野の開発に携わるデベロッパーを指します。
開発のジャンルを問わないため、大規模な開発に携わりたい方や、不動産事業を通してまちづくりに貢献したい方に向いているでしょう。

専門デベロッパー

専門デベロッパーは、特定の分野に特化したデベロッパーのことです。
たとえば、戸建てやマンションなどの住宅を専門的に扱う企業や、オフィスビルに特化している企業など、さまざまな専門分野があります。
携わりたい開発分野が決まっている方は、専門デベロッパーを検討すると良いでしょう。

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デベロッパーの主な4つの仕事内容

この項目では、デベロッパーの主な仕事内容を4つご紹介します。

1.用地取得

デベロッパーの仕事は、開発する土地を入手する「用地取得」からスタートします。
開発に適している土地かどうか判断するために、事前に不動産流通会社や地権者、行政などから情報収集を実施。適した土地だと判断できたら、所有者と交渉を行います。複数の所有者がいる場合や、規模が大きい場合など、案件によっては土地の取得に時間がかかることもあるようです。

2.企画・開発

土地を入手したら、事業の方向性や計画を考える企画、設計図の作成や建築デザインの考案を行う開発に進みます。
企業によっては企画と開発で部署が分かれていることもあれば、一つにまとめられていることも。また、デザインはデベロッパー側で行う場合と、ゼネコンや設計士に依頼する場合もあります。
事業の計画と建築のデザインが具体的に決定したら、建設会社に工事を依頼。建築物が形になるまで、デベロッパーは進捗や品質の確認など、工事の管理を行います。

3.営業販売

建物の建築が完了したら、不動産流通会社や管理会社と連携し、営業販売をします。
オフィスビルのテナントとなる見込みがある企業に向けた営業活動や、家の購入を考えている一般の方に向けた展示会・広報活動などを実施。
テナントを獲得して賃料を回収したり、一般のお客さまに建物を提供したりすることで利益につなげています。

4.管理・運用

建築した建物の管理・運用も、デベロッパーの仕事です。
テナントや住人からの利益を得るために、適切な管理を行い、良好な関係を築く必要があります。
なお、企業によっては管理を同系列の会社で行う場合もあるようです。

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デベロッパーとゼネコンの違い

デベロッパーとゼネコンの違いは、デベロッパーは不動産会社、ゼネコンは建築会社であるという点です。
1つの建物を作るときに、デベロッパーが土地に関わる部分を、ゼネコンが建物の建設に関わる部分を受け持つというイメージで考えると分かりやすいでしょう。

まずデベロッパーは、目的に応じた土地を選別。条件に応じた土地であることが分かれば購入し、開発のプランを立てていきます。
ゼネコンの役割は、デベロッパーが立てた計画に沿って建物を設計し、下請業者に指示を出して建築を進めるというものです。
そのため、ゼネコンは、デベロッパーとペアになる存在といえるでしょう。
なお、冒頭で触れたデベロッパーの分類のうちゼネコン系の企業などは、この開発計画と建設の流れを一貫して行うこともあります。

では、デベロッパーが手がける開発計画にはどのようなものがあるのでしょうか。
次項からは、開発の種類について詳しく見ていきます。
 

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デベロッパーが携わる主な3つの事業

デベロッパーが携わる主な開発計画として、「市街地再開発」「マンション開発」「宅地造成」があります。
それぞれの詳しい概要については、下記をご覧ください。

1.市街地再開発

市街地再開発事業とは、1つの街に新たな商業施設や公園、道路などを整備し、快適な街づくりをすることです。
何もない土地に新しく街を作るのではなく、元からあった街を再び開発することから「再開発」と呼ばれます。

特徴

街が持つ課題をデベロッパーと地域の人々が共に考え計画していくという点が大きな特徴です。
開発対象は、道路や線路などのインフラ、周辺住宅、「再開発ビル」と呼ばれる商業施設など。
道路や公園といった公的な建造物を扱うため、国が関わる「公的デベロッパー」が主幹となることが多くなっています。
しかし大規模な事業のため、民間のデベロッパーも参加して共同で開発をしていくというスタイルが一般的です。

事業の流れ

まずは地域の課題を共有し、再開発の区域を決定。
都市計画をまとめて、地方公共団体から認可を得ます。設計を進めつつ、権利関係の処理や現在ある建物の取り壊しなどを行うことも重要です。
建設が終わったら、施設の管理・運営にも関わります。

2.マンション開発

マンション用地を取得し、企画・設計・施工・販売を行う事業。
企業によってデザインや高級感、間取りなどに特色を持たせてブランド化を図っています。

特徴

多くの人が同じ建物で暮らしていくマンションを建てるには、土地選びや近隣住民との関わり、間取り、防災などの細かなノウハウが必要です。
こうした事情から、マンション開発を主な事業とする「マンションデベロッパー」が存在します。
また、ほかの開発では建設をゼネコンに任せることが一般的ですが、マンション開発の場合、自社でも建設部門を設けて施工に関わるデベロッパーが多い点も特徴です。

事業の流れ

最初にマンション用の土地を購入。立地を考慮し、経費や価格設定、部屋の広さなどを検討します。
続いて行うのは、どのようなマンションにするかといった詳細を決める企画です。デザインや間取り、構造などの仕様を決め、設計をしていきます。
設計ができたら施工を開始。先述したとおり、デベロッパーも建築の担当者を置いて設計どおりに建設が進んでいるかを確認しながら進めていきます。
販売は、マンションが完成する前から開始されることがほとんど。広告やイベントなど、宣伝活動も重要です。なお販売会社はデベロッパーとは別になっていることもあります。

3.宅地造成

今まで住宅地ではなかった場所を整備し、家を建てていく事業が宅地造成です。
商業施設や工場の跡地、森林や農地などが対象となります。

特徴

宅地造成の特徴は、地面の傾斜・段差をなくし、宅地として機能する土地に形質を変更していくという部分。デベロッパーは整備した土地に家を建てて販売するところまでを受け持ちます。
個人に向けて注文住宅を売るハウスメーカーとは違い、一から宅地を開発して土地を販売するという規模の大きさがデベロッパーの強みといえるでしょう。

事業の流れ

はじめに行うのは、切り土・盛り土などで土地の高低差をなくし、排水や地盤を整える工事です。
そのうえで戸建て住宅を建てていきますが、実際は建売よりも、土地のみを販売し購入者が決まってから希望する仕様で建設をする「建築条件付き土地」として売り出すことが多くなっています。
そのため、モデルハウスを建設して顧客に具体的なイメージを持ってもらい、売約につなげる形を取ることが一般的。
建築条件付き土地の場合、デベロッパーが施工会社を指定していることがほとんどです。また、販売は子会社に任せているというデベロッパーも見られます。

市街地再開発、マンション開発、宅地造成という3つの開発事業について詳しくご説明しました。
デベロッパーはこのほかにも、リゾート開発や別荘の建設・分譲、オフィスビルの建設なども手がけています。
新卒でデベロッパーへの就職を考えている場合、どのような母体や成り立ちを持った企業なのか、どのような開発を行っているのかをしっかりチェックすることが大切です。
 

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