デベロッパーって何?新卒で不動産業界を目指す方に

このページのまとめ

  • デベロッパーとは開発事業を行う不動産会社を指す
  • ゼネコンは設計、建築を事業とする会社で、土地を扱うデベロッパーとは協力関係にある
  • デベロッパーが手がける開発の種類には、市街地再開発や、マンション開発、宅地造成などがある
  • 新卒でデベロッパーへの応募を考える際には、どのような開発をしているかをチェックする

新卒で就職を目指す方は、業界研究に取り組んでいることも多いでしょう。
不動産業界について調べていると、「デベロッパー」という言葉に出会うことがあります。
デベロッパーはどのような事業を行っているのでしょうか。新卒者のために、デベロッパーの事業内容を詳しく解説しました。

デベロッパーとは

デベロッパーは、不動産会社の中でも開発事業を中心に事業を展開している企業です。
デベロッパーとは英語で「開発者」という意味。その名のとおり、土地や街の開発を行っています。
開発の種類は、宅地開発やリゾート開発、マンション開発、都市再開発など。企業によって得意とする分野が違います。
この開発の種類については後ほど詳しく説明するので、ぜひ最後までご覧ください。

デベロッパーは、母体となる企業や成り立ちによって以下のような分類をすることがあります。

・財閥系(財閥を母体とし総合力を活かした経営を得意とする)
・メーカー系(化学品や自動車などのメーカーを母体に持つ)
・私鉄系(鉄道会社のグループ企業で沿線開発に強い)
・金融、商社系(銀行や証券会社、商社が親会社でグループ関連の土地を多く持つ)
・独立系(親会社を持たずに開発事業を行う)
・ゼネコン系(建設や販売も一貫して手がける)

このように、デベロッパーは系列によってそれぞれ違った特徴を持っています。

ゼネコンはデベロッパーとどう違う?

デベロッパーと混同されがちな業態に「ゼネコン」があります。
この2つの大きな違いは、デベロッパーは不動産会社でゼネコンは建築会社であるという点。
1つの建物を作るときに、デベロッパーが土地に関わる部分を、ゼネコンが建物の建設に関わる部分を受け持つというイメージです。

まずデベロッパーは、目的に応じた土地を選別。条件に応じた土地であることが分かれば購入し、開発計画を立てます。
ゼネコンの役割は、デベロッパーが立てた計画に沿って建物を設計し、下請業者に指示を出して建築を進めるというものです。
ゼネコンは、デベロッパーとペアになる存在とも言えるでしょう。
なお、初めの項で触れたデベロッパーの分類のうちゼネコン系の企業などでは、この開発計画と建設の流れを一貫して行うこともあります。

では、デベロッパーが手がける開発計画にはどのようなものがあるのでしょうか。
ここからは、開発の種類について詳しく見ていきます。

市街地再開発

市街地再開発事業とは、1つの街に新たな商業施設や公園、道路などを整備し、快適な街づくりをするもの。
何もない土地に新しく街を作るのではなく、元からあった街を再び開発することから「再開発」と呼ばれます。

特徴

街が持つ課題をデベロッパーと地域の人々が共に考え計画していくという点が大きな特徴です。
開発対象は、道路や線路などのインフラ、周辺住宅、「再開発ビル」と呼ばれる商業施設など。
道路や公園といった公的な建造物を扱うため、国が関わる「公的デベロッパー」が主幹となることが多くなっています。
しかし大規模な事業のため、民間のデベロッパーも参加して共同で開発をしていくというスタイルが一般的です。

事業の流れ

まずは地域の課題を共有し、再開発の区域を決定。
都市計画をまとめて、地方公共団体から認可を得ます。
設計を進めつつ、権利関係の処理や現在ある建物の取り壊しなどを行うことも重要です。
そして建設が終われば、施設の管理・運営にもデベロッパーが関わっていきます。
 

マンション開発

マンション用地を取得し、企画・設計・施工・販売を行う事業。
企業によってデザインや高級感、間取りなどに特色を持たせてブランド化を図っています。

特徴

何百人もの人が1つの建物で暮らしていくマンションを建てるには、土地選びや近隣住民との関わり、間取り、防災などの細かなノウハウが必要
このため、マンション開発を主な事業とする「マンションデベロッパー」が存在します。
また、他の開発では建設をゼネコンに任せてしまうケースが一般的ですが、マンション開発の場合、自社でも建設部門を設けて施工に関わるデベロッパーが多い点も特徴です。

事業の流れ

最初にマンション用の土地を購入。立地を考慮し、経費や価格設定、部屋の広さなどを検討します。
続いて行うのは、どのようなマンションにするか詳細な点の企画です。デザインや間取り、構造などの仕様を決め、設計をしていきます。
設計ができたら施工を開始。先述したとおり、デベロッパーも建築の担当者を置いて設計どおりに建設が進んでいるかを確認しながら進めていきます。
販売は、マンションが完成する前から始めていることがほとんど。広告やイベントなど、宣伝活動も重要です。なお販売会社はデベロッパーとは別になっていることもあります。

宅地造成

今まで住宅地ではなかった場所を整備し、家を建てていく事業が宅地造成です。
商業施設や工場の跡地、森林や農地などが対象となります。

特徴

宅地造成の特徴は、地面の傾斜・段差をなくし、宅地として機能する土地に形質を変更していくという部分。
デベロッパーはここに家を建てて販売するところまでを受け持ちます。
個人に向けて注文住宅を売るハウスメーカーとは違い、一から宅地を開発して土地を販売するという規模の大きさがデベロッパーの強みと言えるでしょう。

事業の流れ

始めに行うのは、切り土・盛り土などで土地の高低差をなくし、排水や地盤を整える工事です。
そしてここに戸建て住宅を建てていきますが、実際は建売よりも、土地のみを販売し購入者が決まってから希望する仕様で建設をする「建築条件付き土地」として売り出すことが多くなっています。
そのため、モデルハウスを建設して顧客に具体的なイメージを持ってもらい売約に繋げるという形を取ることが一般的。
建築条件付き土地の場合、デベロッパーが施工会社を指定していることがほとんどです。また販売は子会社に任せているというデベロッパーも見られます。


市街地再開発、マンション開発、宅地造成という3つの開発事業について詳しくご説明しました。
デベロッパーはこの他にも、リゾート開発や別荘の建設・分譲、オフィスビルの建設なども手がけています。
新卒でデベロッパーへの就職を考えている場合、どういった母体や成り立ちを持った企業なのか、どのような開発を行っているのかをしっかりチェックするのが大切と言えるでしょう。

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